Q: 2008년 3월에 개인명의로 소유하고 있던 아파트를 팔고 TIC 부동산투자로 1031교환을 했습니다.
분산투자를 하기 위해 아파트 판 금액의 50%는 상가건물 TIC로 다른 50%는 아파트 TIC로 했으며 매달 이익배당을 받고 있습니다.
근래에 TIC 건물관리회사에서 2008년 세금보고용으로 건물의 수입과 지출 내용 보고서를 보내어 왔는데 저의 세금보고를 담당하시는 분이 K-1이 필요하다고 합니다. TIC 투자인 경우는 세금보고를 어떻게 해야하는지요?
A:결론부터 말하면 TIC 소유자의 형태로 보고합니다. 귀하와 같이 개인이 TIC 소유주이면 일반부동산 소유와 마찬가지로 Form 1040 스켸쥴 E로 보고하며 LLC나 S코퍼레이션이 TIC 소유주이면 K-1을 받게 됩니다.
그런데 개인이 TIC를 소유해도 SMLLC(Single Member LLC)를 만들고 이 SMLLC를 개인투자가가 소유하는 형태로 조직함으로 K-1이 필요한 것이 아닌가 하는 생각을 하게 됩니다.
SMLLC를 만드는 이유는 TIC 투자가의 일부가 파산 신청을 할 경우 다른 TIC를 보호하기 위한 방법입니다. 그러나 세법상 SMLLC은 pass-through entity로 취급되어 주식회사와 같이 따로 세금을 내거나 세금보고를 하지 않으며 소유주가 직접 세금을 내게 됩니다.
그럼으로 귀하께서는 TIC 투자하기 전에 소유하고 있던 아파트를 Form 1040에 보고하셨듯이 TIC도 같은 방법으로 Schedule E에 보고하면 됩니다.
대부분의 TIC 건물 관리회사는 건물의 전체 수입지출 내용서와 TIC 투자가들의 지분 보고서를 같이 제공합니다. 만약 지분보고서를 따로받지 못한 경우에는 전체에서 자신의 지분만 적용하면 됩니다. 자신의 TIC 투자지분은 양도증서에서 찾을 수 있으며 이 양도증서(Grant Deed) 서류와 타이틀 보험이 건물을 직접 소유하고 있다는 증거 입니다.
그리고 TIC 투자와 관리를 하기위해 변호사 경비나 여행경비 홈오피스 경비 등이 발생 했으면 추가로 공제가 가능합니다.
한가지 수입지출 보고서에 나오지 않는 항목은 감가상각 경비 입니다. 이유는 TIC 투자가가 1031 교환으로 투자했는지 아니면 현금으로 투자했는지에 따라 감가상각 계산이 달라지기 때문입니다.
귀하와 같이 아파트를 팔고 1031 교환으로 TIC 투자한 경우는 세법에 의해 현금으로 투자한 사람보다 감각상각 경비가 훨씬 적을수가 있습니다. 그리고 아파트는 27.5년 감가상각 기간이나 상가는 39년 이라는 점도 염두에 둬야 합니다.
현금으로 투자한 경우는 매달 받는 임대수입이 감가상각 경비 공제로 세금을 내지 않는 경우가 대부분입니다. 그러나 팔았던 아파트를 오래 소유하고 있어서 감가상각 경비가 적거나 다른 부동산에서 임대 수입이 있을 경우는 부동산 원가분리를 활용해서 감가상각 경비를 임의로 많이 발생시킴으로 임대수입에서 상쇄하는 것이 절세에 유리합니다.
부동산 원가분리는 건물의 내용물들을 성격에 따라 동산과 부동산으로 나누어 각기 다른 감가상각 기간을 적용함으로 소유 초기에 더욱 많은 경비를 발생시킬 수 있는 방법입니다. 그러나 전문적인 지식을 요구하고 잘못 적용될 경우 역효과가 날 수도 있음으로 사전에 장단점을 잘 아는것이 바람직 합니다.
세금은 연기할 수록 재산증식에 유리하며 합법적으로 안낼 수 있으면 더욱 좋습니다. 부동산투자는 1031 교환으로 세금을 무한연기할 수 있으며 상속시 Step-up Basis라는 세법을 활용해 그동안 증식해왔던 이익에 대해서도 세금을 말소 시킬수 있음으로 재산증식과 상속계획에 중요한 역활을 합니다.
Sunday, March 8, 2009
Wednesday, February 18, 2009
복리이자와 레버리지
안녕하십니까.
일전에 반기문 UN총장께서 연설 중에 ‘준비하는 자만이 새로운 미래를 만든다’ 라고 하셨습니다.
그분은 다른 scope 에서 하신 말이지만 Financial Freedom 을 추구하는 일반인들에게도 적용 된다고 생각 합니다.
저의 이번 컬럼은 재정적 자유를 준비함에 가장 기본적인 concept 인 복리와 레버리지를 부동산투자에 적용해 보았습니다.
우리모두 지금의 경제위기를 기회로 삼을수 있는 준비를 할수 있길 바랍니다.
고맙습니다.
차비호 드림
복리이자와 레버리지
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자 대표
서울 강남에 있는 은마아파트 32평이 1985년에 3000만원 정도였다고 하는데 20년이 지난 2005년에는 시가가 30배가 상승한 9억원이 되었다.
30배 라는 것은 3000%를 의미하는데 20년동안 3000%가 올랐으니 언뜻 들으면 매년 상승율이 150% 정도 되는 것 같다.그
런데 복리이자로 계산을 해보면 연평균 상승율은 18.5% 남짓이다. 다른 말로 은마아파트가 1985년부터 20년간 매년 18.5%씩 꾸준히 상승했으면 2005년에 싯가가 9억이 된다는 것이다. 장기투자와 복리의 힘을 단적으로 보여주는 좋은 예이다.
같은 시절에 캘리포니아 샌호세의 집값을 비교해보자. 1985년 방 3개짜리 일반 주택이 약 15만달러였다. 2005년 같은 집의 시가는 100만달러 정도였으니 외형으로는 약 6.7배가 오른 것이고 금액으로는 85만달러가 올랐다.
그러나 85만달러 이익은 만약 집주인이 다운을 10%인 1만5000달러를 했으면 57배가 오른 것이고 20%인 3만달러를 했으면 28배가 오른 것이다. 레버리지의 힘을 보여주는 좋은 케이스이다.
투자용 부동산에서도 이런 수익이 가능할까? 개인 주거용 주택과 비교할 때 임대 수익율과 관련 세법이 많이 다르지만 아래와 같이 은행융자와 세법을 잘 활용하면 그에 못지않은 재산증식이 가능하다고 생각된다.
2009년 현재 LA에서 1000만달러 정도 건물은 40%인 400만달러를 다운하면 나머지 600만달러는 은행융자로 살 수 있으며 2007년과는 달리 CAP 7.5 정도에 좋은 건물을 살 수 있다.
CAP 7.5 라는 뜻은 은행융자 없이 1000만달러짜리 건물을 사면 연간 임대순수입(NOI)이 75만달러라는 말이다. 600만달러 융자가 6.5% 이자에 25년 상환기간이면 매년 원금과 이자를 합한 상환액이 48만6000달러이다.
75만달러 임대순수입에서 은행융자를 갚고 매년 26만4000달러의 현금수입을 남기면서 25년이 지나면 600만달러 융자액을 다 갚을 수 있다는 계산이다.
현금수입 26만4000달러는 투자액 400만달러의 6.6% 수익율인데 이 수입의 대부분은 감가상각 세금혜택을 통해 일단은 세금을 내지 않게돼 재투자가 가능하다. 만약 매년 26만4000달러를 재투자해서 7% 복리로 증식시킬 수 있다면 25년 후에는 약 1670만달러가 된다. 이 부분은 현금수입에 대한 재산증식이고 시가상승은 따로 계산해야 한다.
임대 순수입이 매년 3%씩 증가한다고 가정하면 25년 후에는 75만달러가 약 157만달러정도 된다. 이 수익에 CAP 7을 적용하면 건물 시가는 약 2250만달러 정도 된다. 그리고 25년 후에는 은행융자를 다 갚은 상태임으로 건물 전체가 자신의 재산인 것이다.
그러므로 현금수입 증식 1670만달러와 건물시가 2250만달러를 합치면 전체 3920만달러가 된다. 이는 처음에 투자한 400만달러의 약 10배 즉 1000%에 상당하는 증식이며 중간에 1031교환이나 재융자를 통한 확장은 고려하지 않은 상태이다.
만약 25년 사이에 1031 교환을 한두번 정도 성공적으로 할 수 있으면 수익율은 위에 언급한 주택 못지않게 높을 수도 있다.
일전에 반기문 UN총장께서 연설 중에 ‘준비하는 자만이 새로운 미래를 만든다’ 라고 하셨습니다.
그분은 다른 scope 에서 하신 말이지만 Financial Freedom 을 추구하는 일반인들에게도 적용 된다고 생각 합니다.
저의 이번 컬럼은 재정적 자유를 준비함에 가장 기본적인 concept 인 복리와 레버리지를 부동산투자에 적용해 보았습니다.
우리모두 지금의 경제위기를 기회로 삼을수 있는 준비를 할수 있길 바랍니다.
고맙습니다.
차비호 드림
복리이자와 레버리지
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자 대표
서울 강남에 있는 은마아파트 32평이 1985년에 3000만원 정도였다고 하는데 20년이 지난 2005년에는 시가가 30배가 상승한 9억원이 되었다.
30배 라는 것은 3000%를 의미하는데 20년동안 3000%가 올랐으니 언뜻 들으면 매년 상승율이 150% 정도 되는 것 같다.그
런데 복리이자로 계산을 해보면 연평균 상승율은 18.5% 남짓이다. 다른 말로 은마아파트가 1985년부터 20년간 매년 18.5%씩 꾸준히 상승했으면 2005년에 싯가가 9억이 된다는 것이다. 장기투자와 복리의 힘을 단적으로 보여주는 좋은 예이다.
같은 시절에 캘리포니아 샌호세의 집값을 비교해보자. 1985년 방 3개짜리 일반 주택이 약 15만달러였다. 2005년 같은 집의 시가는 100만달러 정도였으니 외형으로는 약 6.7배가 오른 것이고 금액으로는 85만달러가 올랐다.
그러나 85만달러 이익은 만약 집주인이 다운을 10%인 1만5000달러를 했으면 57배가 오른 것이고 20%인 3만달러를 했으면 28배가 오른 것이다. 레버리지의 힘을 보여주는 좋은 케이스이다.
투자용 부동산에서도 이런 수익이 가능할까? 개인 주거용 주택과 비교할 때 임대 수익율과 관련 세법이 많이 다르지만 아래와 같이 은행융자와 세법을 잘 활용하면 그에 못지않은 재산증식이 가능하다고 생각된다.
2009년 현재 LA에서 1000만달러 정도 건물은 40%인 400만달러를 다운하면 나머지 600만달러는 은행융자로 살 수 있으며 2007년과는 달리 CAP 7.5 정도에 좋은 건물을 살 수 있다.
CAP 7.5 라는 뜻은 은행융자 없이 1000만달러짜리 건물을 사면 연간 임대순수입(NOI)이 75만달러라는 말이다. 600만달러 융자가 6.5% 이자에 25년 상환기간이면 매년 원금과 이자를 합한 상환액이 48만6000달러이다.
75만달러 임대순수입에서 은행융자를 갚고 매년 26만4000달러의 현금수입을 남기면서 25년이 지나면 600만달러 융자액을 다 갚을 수 있다는 계산이다.
현금수입 26만4000달러는 투자액 400만달러의 6.6% 수익율인데 이 수입의 대부분은 감가상각 세금혜택을 통해 일단은 세금을 내지 않게돼 재투자가 가능하다. 만약 매년 26만4000달러를 재투자해서 7% 복리로 증식시킬 수 있다면 25년 후에는 약 1670만달러가 된다. 이 부분은 현금수입에 대한 재산증식이고 시가상승은 따로 계산해야 한다.
임대 순수입이 매년 3%씩 증가한다고 가정하면 25년 후에는 75만달러가 약 157만달러정도 된다. 이 수익에 CAP 7을 적용하면 건물 시가는 약 2250만달러 정도 된다. 그리고 25년 후에는 은행융자를 다 갚은 상태임으로 건물 전체가 자신의 재산인 것이다.
그러므로 현금수입 증식 1670만달러와 건물시가 2250만달러를 합치면 전체 3920만달러가 된다. 이는 처음에 투자한 400만달러의 약 10배 즉 1000%에 상당하는 증식이며 중간에 1031교환이나 재융자를 통한 확장은 고려하지 않은 상태이다.
만약 25년 사이에 1031 교환을 한두번 정도 성공적으로 할 수 있으면 수익율은 위에 언급한 주택 못지않게 높을 수도 있다.
Monday, February 2, 2009
위기가 기회 (2)
위기가 기회 (2)
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
Q:지난번 컬럼에 현재 부동산 침체가 준비된 바이어가 되면 좋은 가격에 부동산을 구입할수 있는 기회라고 하셨습니다.
저는 약 15년 전에 구입한 상가가 있는데 그동안 은행 융자도 거의 갚았고 싯가도 많이 올라 에쿼티를 활용해서 상가나 아파트를 하나 더 구입하고 싶습니다.
제 건물의 싯가가 어느정도 되는지 또 은행융자는 얼마나 가능한지 어떻게 알수 있습니까?
A:요즈음 상업용 재융자 중 많은 부분이 에쿼티를 활용해서 싼 가격에 부동산을 구입하려는 경우 입니다. 물론 융자가 경색되어 에쿼티가 많은 경우에만 가능 하겠지만 자금을 확보 할수 있으면 더 없이 좋은 투자의 기회라고 생각 됩니다.
저희는 이런경우 'Property Evaluation' 이라는 형식을 통해 고객이 현재 소유하고 있는 부동산의 재정상태를 조사하고 에쿼티를 활용한 투자가 가능한지 조언 합니다.
2009년 1월 현재 상가를 재융자해서 받을수 있는 금액은 싯가에 약 70% 까지를 5년 고정이자 7% 수준에서 받을 수 있습니다. 따라서 고객의 부동산가치에서 70% 까지 재융자를 받아 현재 융자액을 갚고 나머지 에쿼티로 다른 부동산에 투자가 가능합니다.
은행에서 가치를 결정할 때 건물을 appraisal (감정)하게 되지만 사전에 미리 예상치를 뽑아보는 방법은 첫째 현재의 NOI (Net Operating Income)를 정확하게 계산해서 가상치 CAP를 적용해 시가를 가늠하는 것입니다.
다음은 재융자 금액을 갚을 수 있는 능력을 조사하는 DCR (Debt Coverage Ratio) 테스트를 하는 것입니다. DCR 은 NOI 나누기 은행 융자 상환액으로 현재로는 1.25배 이상이 되는 것이 좋습니다.
예를들어 Triple Net 상가의 렌트수입 (NOI) 이 연 70만달러라면 CAP 7을 적용할 경우 시가가 1000만달러 정도되며 CAP 8 을 적용할 경우 시가는 약 875만달러가 됩니다. 정확한 시가는 은행이 요구하는 감정서에서 나오겠지만 만약 건물이 900만달러 정도 된다고 가정할때 70%를 재융자하면 630만달러입니다.
DCR은 연 70만달러의 NOI가 은행융자 상환액의 1.25 배 이상이 되느냐 하는 테스트 입니다. 이는 은행 융자를 갚기에 충분하고 여유가 있는지를 보는 것입니다. 참고로 630만달러를 7%에 25년 융자하면 연 상환액은 약 53만5000달러입니다. 이경우 DCR은 1.31이 되며 (70만 나누기 53만5000) 일반적으로 은행이 요구하는 1.25 배보다 높아 융자 가능성이 좋은 경우 입니다.
융자액이 꼭 시가의 70% 일 필요는 없습니다. 적게 할수록 DCR이 높아져서 상대적으로 융자가 유리하다고 볼 수 있습니다. 위의 경우 시가의 50%만 재융자하면 융자금액은 450만달러입니다. 이에 대한 연 상환액은 38만2000달러가 되며 DCR은 1.8 정도 (70만 나누기 38만2000) 되어 융자가 더욱 가능합니다.
Property Evaluation Form은 에쿼티를 활용해서 부동산 재산 증식을 돕기도 하지만 Zoning 을 조사해 땅과 건물의 최대한 활용도를 찿고 ROI (Return on Investment)와 ROE (Return on Equity) 등을 분석해서 운영을 향상 시킬수 있는 방법을 모색할 수도 있습니다. 감가상각과 1031 교환을 통한 세금 혜택도 조언 할수 있는 등 다각도로 활용되고 있습니다.
▷문의: (213)268-9929 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com에서 다시 볼 수 있습니다
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
Q:지난번 컬럼에 현재 부동산 침체가 준비된 바이어가 되면 좋은 가격에 부동산을 구입할수 있는 기회라고 하셨습니다.
저는 약 15년 전에 구입한 상가가 있는데 그동안 은행 융자도 거의 갚았고 싯가도 많이 올라 에쿼티를 활용해서 상가나 아파트를 하나 더 구입하고 싶습니다.
제 건물의 싯가가 어느정도 되는지 또 은행융자는 얼마나 가능한지 어떻게 알수 있습니까?
A:요즈음 상업용 재융자 중 많은 부분이 에쿼티를 활용해서 싼 가격에 부동산을 구입하려는 경우 입니다. 물론 융자가 경색되어 에쿼티가 많은 경우에만 가능 하겠지만 자금을 확보 할수 있으면 더 없이 좋은 투자의 기회라고 생각 됩니다.
저희는 이런경우 'Property Evaluation' 이라는 형식을 통해 고객이 현재 소유하고 있는 부동산의 재정상태를 조사하고 에쿼티를 활용한 투자가 가능한지 조언 합니다.
2009년 1월 현재 상가를 재융자해서 받을수 있는 금액은 싯가에 약 70% 까지를 5년 고정이자 7% 수준에서 받을 수 있습니다. 따라서 고객의 부동산가치에서 70% 까지 재융자를 받아 현재 융자액을 갚고 나머지 에쿼티로 다른 부동산에 투자가 가능합니다.
은행에서 가치를 결정할 때 건물을 appraisal (감정)하게 되지만 사전에 미리 예상치를 뽑아보는 방법은 첫째 현재의 NOI (Net Operating Income)를 정확하게 계산해서 가상치 CAP를 적용해 시가를 가늠하는 것입니다.
다음은 재융자 금액을 갚을 수 있는 능력을 조사하는 DCR (Debt Coverage Ratio) 테스트를 하는 것입니다. DCR 은 NOI 나누기 은행 융자 상환액으로 현재로는 1.25배 이상이 되는 것이 좋습니다.
예를들어 Triple Net 상가의 렌트수입 (NOI) 이 연 70만달러라면 CAP 7을 적용할 경우 시가가 1000만달러 정도되며 CAP 8 을 적용할 경우 시가는 약 875만달러가 됩니다. 정확한 시가는 은행이 요구하는 감정서에서 나오겠지만 만약 건물이 900만달러 정도 된다고 가정할때 70%를 재융자하면 630만달러입니다.
DCR은 연 70만달러의 NOI가 은행융자 상환액의 1.25 배 이상이 되느냐 하는 테스트 입니다. 이는 은행 융자를 갚기에 충분하고 여유가 있는지를 보는 것입니다. 참고로 630만달러를 7%에 25년 융자하면 연 상환액은 약 53만5000달러입니다. 이경우 DCR은 1.31이 되며 (70만 나누기 53만5000) 일반적으로 은행이 요구하는 1.25 배보다 높아 융자 가능성이 좋은 경우 입니다.
융자액이 꼭 시가의 70% 일 필요는 없습니다. 적게 할수록 DCR이 높아져서 상대적으로 융자가 유리하다고 볼 수 있습니다. 위의 경우 시가의 50%만 재융자하면 융자금액은 450만달러입니다. 이에 대한 연 상환액은 38만2000달러가 되며 DCR은 1.8 정도 (70만 나누기 38만2000) 되어 융자가 더욱 가능합니다.
Property Evaluation Form은 에쿼티를 활용해서 부동산 재산 증식을 돕기도 하지만 Zoning 을 조사해 땅과 건물의 최대한 활용도를 찿고 ROI (Return on Investment)와 ROE (Return on Equity) 등을 분석해서 운영을 향상 시킬수 있는 방법을 모색할 수도 있습니다. 감가상각과 1031 교환을 통한 세금 혜택도 조언 할수 있는 등 다각도로 활용되고 있습니다.
▷문의: (213)268-9929 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com에서 다시 볼 수 있습니다
Monday, January 19, 2009
투자용 부동산과 은행융자
부동산투자시 가장 중요한 부분 중 하나는 Financing (은행융자) 입니다.
돈을 빌려주는 은행의 융자심사 기준을 이해 할수 있으면 더욱 현명한 투자가가 될수 있습니다.
이번 저의 컬럼은 융자시 가장 중요한 지표들을 설명 했습니다.
1-19-2009 년 중앙일보 경제면은 ‘(상업용) 부동산 경기 (2009) 가을에 바닥’ 이라는 기사를 남가주 주요 경제학자들의 말을 인용해서 실었습니다.
저도 이 내용에 동의하며 2009년 6월에서 12월 사이가 상가 등 부동산 투자에 좋은 시점이라고 봅니다.
이 기회를 활용 할려면 준비된 바이어가 되어야하고 Acquisition Marketing 을 지금부터 시작 하는 것이 좋다고 생각 됩니다.
Acquisition Marketing 이란 투자 할 건물의 종류, 수익율, 지역, 규모 등 Acquisition Criteria 를 미리 정하고 건물주와 실력있는 리스팅 브로커 들에게 알리는 일 입니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange County 에 있는 상가 (시가 약 $10 Million 정도) 소유주 600명 의 리스트를 확보하고 이들에게 WISDOM 이 준비된 바이어 임을
정기적으로 알려서 좋은 건물을 확보하고 있습니다.
부동산 세법과 투자에 관해 상의 하실점 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.
차비호 드림
1-19-2009
투자용 부동산과 은행융자
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
2009년 1월 현재 투자용부동산 융자가 전례없이 어렵다. 지난주 미 최대 은행중 하나가 상가융자 가이드라인을 대폭 불리한 방향으로 조정해 중소은행들을 긴장하게 만들었고 가뜩이나 얼어붙은 투자심리는 융자의 까다로움으로 더욱 위축되고 있다.그
리고 건물 소유주들도 다가오는 융자 만기 시점에 재융자의 조건이 더욱 불리해 질수 있다는 우려 때문에 상업용 부동산 시장은 큰 어려움을 겪을 것이라는 전망이다.
은행에서 상용건물 융자를 심사할때 많은 자료를 참고 하지만 아래 세가지 지표가 중요하다.
1. LTV (Loan-to-Value): LTV 란 은행이 특정 건물에 융자할수 있는 한도금액을 뜻하며 계산방법은 Loan Amount (융자액) 나누기 Appraised Value (감정가격)이다. 경기가 평균이거나 좋을 때는 건물가격의 약 70% - 80% 를 융자해 주는 것이 일반적이다.
그러나 위 은행의 경우 경기 위축으로 입주자가 폐업하거나 렌트비를 줄여 주어야 할 경우가 많아질 것을 예상하여 융자액을 건물 감정가의 50%로 한정한다는 것이다. 이렇게 LTV가 낮아지면 건물을 팔아야 하는 경우 바이어가 다운을 많이해야 함으로 상대적으로 팔기가 어려워진다.
그리고 많은 경우 상용건물 융자는 5년 혹은 7년 후 융자액을 상환해야 하는데 건물 구입시 50% 다운을 하지 않았으면 재융자시 다운을 더 해야하는 경우가 생겨 건물주에게 큰 부담을 줄 수가 있다.
2. DCR (Debt-Coverage-Ratio): 건물에서 발생하는 수입이 건물운영 경비를 제외하고 은행융자를 갚기에 충분한가를 가늠하는 수치이다. 임대수입에서 재산세 보험 수리비 관리비 등 경비를 빼면 운영수입(NOI: Net Operating Income)이 나온다.
DCR 은 이 운영수입이 은행융자를 갚는데 얼마나 충분한가를 나타내며 운영수입을 은행 페이먼트로 나눈 수치이다. 일반적으로 상용건물은 운영수입이 은행 페이먼트의 1.3배 정도 이상 됨이 바람직하다.
위 은행의 경우 앞으로의 경제 상태가 부정적이라는 예상하에 DCR 을 1.4배 이상으로 바꾸었고 또 융자 상환 기간을 보통 25년에서 15년으로 줄여 매달 페이먼트 액수가 늘어남으로 실질적으로는 DCR 을 1.5배 이상 요구한 것이나 마찬가지가 되어 결국은 융자를 극히 제한 한다는 방침이다.
3. Break-Even Occupancy Ratio: 은행이 융자를 해주면서 꼭 알고 싶은 점은 건물 입주율이 어느 정도에서 은행 페이먼트에 문제가 생기는가 하는 계산이다.입주율이 100%이면 페이먼트에 문제가 없겠지만 80% 혹은 70% 로 떨어지면 운영수입도 낮아져서 페이먼트가 어려워진다.
운영경비와 은행융자를 갚을수 있는 수입이 들어오는 정도의 입주율을 Break-Even Occupancy Ratio 라고 하며 계산방법은 아래와 같다.
a. Operating Expenses (운영경비) + Debt Service (은행 페이먼트) = Break-Even Rental Income
b. Break-Even Rental Income 나누기 Gross Potential Income = Break-Even Economic Occupancy Ratio
일반적으로 약 75% 의 입주율로 운영경비와 은행 융자를 갚을 수 있으면 즉 Break-Even 이 되면 융자시 유리하다.
부동산투자에서 은행융자는 꼭 필요하다. 그리고 위에서 보다시피 은행은 아주 보수적인 대출업자다. 이는 은행이 요구하는 조건을 충족시킬수 있는 부동산은 그만큼 안전하다는 말도 된다.
건물을 매입하거나 재융자를 할때 위에 있는 지표들을 사전에 이해하면 은행과 좋은 관계유지에 도움이 되고 나아가 재산증식에 활용할 수 있다.
대부분의 전문가들은 2009년 부동산 경기가 어려울 것으로 예측한다. 그러나 이런 어려운 시기가 모두에게 나쁜 것만은 아니다.
오히려 준비된 바이어에게는 이런 위기 상태가 좋은 기회가 될수 있다는 점이 아주 중요하다.
돈을 빌려주는 은행의 융자심사 기준을 이해 할수 있으면 더욱 현명한 투자가가 될수 있습니다.
이번 저의 컬럼은 융자시 가장 중요한 지표들을 설명 했습니다.
1-19-2009 년 중앙일보 경제면은 ‘(상업용) 부동산 경기 (2009) 가을에 바닥’ 이라는 기사를 남가주 주요 경제학자들의 말을 인용해서 실었습니다.
저도 이 내용에 동의하며 2009년 6월에서 12월 사이가 상가 등 부동산 투자에 좋은 시점이라고 봅니다.
이 기회를 활용 할려면 준비된 바이어가 되어야하고 Acquisition Marketing 을 지금부터 시작 하는 것이 좋다고 생각 됩니다.
Acquisition Marketing 이란 투자 할 건물의 종류, 수익율, 지역, 규모 등 Acquisition Criteria 를 미리 정하고 건물주와 실력있는 리스팅 브로커 들에게 알리는 일 입니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange County 에 있는 상가 (시가 약 $10 Million 정도) 소유주 600명 의 리스트를 확보하고 이들에게 WISDOM 이 준비된 바이어 임을
정기적으로 알려서 좋은 건물을 확보하고 있습니다.
부동산 세법과 투자에 관해 상의 하실점 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.
차비호 드림
1-19-2009
투자용 부동산과 은행융자
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
2009년 1월 현재 투자용부동산 융자가 전례없이 어렵다. 지난주 미 최대 은행중 하나가 상가융자 가이드라인을 대폭 불리한 방향으로 조정해 중소은행들을 긴장하게 만들었고 가뜩이나 얼어붙은 투자심리는 융자의 까다로움으로 더욱 위축되고 있다.그
리고 건물 소유주들도 다가오는 융자 만기 시점에 재융자의 조건이 더욱 불리해 질수 있다는 우려 때문에 상업용 부동산 시장은 큰 어려움을 겪을 것이라는 전망이다.
은행에서 상용건물 융자를 심사할때 많은 자료를 참고 하지만 아래 세가지 지표가 중요하다.
1. LTV (Loan-to-Value): LTV 란 은행이 특정 건물에 융자할수 있는 한도금액을 뜻하며 계산방법은 Loan Amount (융자액) 나누기 Appraised Value (감정가격)이다. 경기가 평균이거나 좋을 때는 건물가격의 약 70% - 80% 를 융자해 주는 것이 일반적이다.
그러나 위 은행의 경우 경기 위축으로 입주자가 폐업하거나 렌트비를 줄여 주어야 할 경우가 많아질 것을 예상하여 융자액을 건물 감정가의 50%로 한정한다는 것이다. 이렇게 LTV가 낮아지면 건물을 팔아야 하는 경우 바이어가 다운을 많이해야 함으로 상대적으로 팔기가 어려워진다.
그리고 많은 경우 상용건물 융자는 5년 혹은 7년 후 융자액을 상환해야 하는데 건물 구입시 50% 다운을 하지 않았으면 재융자시 다운을 더 해야하는 경우가 생겨 건물주에게 큰 부담을 줄 수가 있다.
2. DCR (Debt-Coverage-Ratio): 건물에서 발생하는 수입이 건물운영 경비를 제외하고 은행융자를 갚기에 충분한가를 가늠하는 수치이다. 임대수입에서 재산세 보험 수리비 관리비 등 경비를 빼면 운영수입(NOI: Net Operating Income)이 나온다.
DCR 은 이 운영수입이 은행융자를 갚는데 얼마나 충분한가를 나타내며 운영수입을 은행 페이먼트로 나눈 수치이다. 일반적으로 상용건물은 운영수입이 은행 페이먼트의 1.3배 정도 이상 됨이 바람직하다.
위 은행의 경우 앞으로의 경제 상태가 부정적이라는 예상하에 DCR 을 1.4배 이상으로 바꾸었고 또 융자 상환 기간을 보통 25년에서 15년으로 줄여 매달 페이먼트 액수가 늘어남으로 실질적으로는 DCR 을 1.5배 이상 요구한 것이나 마찬가지가 되어 결국은 융자를 극히 제한 한다는 방침이다.
3. Break-Even Occupancy Ratio: 은행이 융자를 해주면서 꼭 알고 싶은 점은 건물 입주율이 어느 정도에서 은행 페이먼트에 문제가 생기는가 하는 계산이다.입주율이 100%이면 페이먼트에 문제가 없겠지만 80% 혹은 70% 로 떨어지면 운영수입도 낮아져서 페이먼트가 어려워진다.
운영경비와 은행융자를 갚을수 있는 수입이 들어오는 정도의 입주율을 Break-Even Occupancy Ratio 라고 하며 계산방법은 아래와 같다.
a. Operating Expenses (운영경비) + Debt Service (은행 페이먼트) = Break-Even Rental Income
b. Break-Even Rental Income 나누기 Gross Potential Income = Break-Even Economic Occupancy Ratio
일반적으로 약 75% 의 입주율로 운영경비와 은행 융자를 갚을 수 있으면 즉 Break-Even 이 되면 융자시 유리하다.
부동산투자에서 은행융자는 꼭 필요하다. 그리고 위에서 보다시피 은행은 아주 보수적인 대출업자다. 이는 은행이 요구하는 조건을 충족시킬수 있는 부동산은 그만큼 안전하다는 말도 된다.
건물을 매입하거나 재융자를 할때 위에 있는 지표들을 사전에 이해하면 은행과 좋은 관계유지에 도움이 되고 나아가 재산증식에 활용할 수 있다.
대부분의 전문가들은 2009년 부동산 경기가 어려울 것으로 예측한다. 그러나 이런 어려운 시기가 모두에게 나쁜 것만은 아니다.
오히려 준비된 바이어에게는 이런 위기 상태가 좋은 기회가 될수 있다는 점이 아주 중요하다.
Monday, January 5, 2009
[부동산투자] 위기가 기회
새해 복 많이 받으십시오!!!
여러분도 저도 많이 웃을수 있는 좋은 한해가 되길 바랍니다.
2009년은 부동산투자의 좋은 시점이 될 수 있다고 생각 됩니다.
이번 저의 컬럼은 이런 기회를 활용할수 있는 아이디어를 적었습니다.
실제 저에게도 많은 건물이 소개되어오며 WISDOM 과 같이 공동으로 투자할 사람들을 모집하고 있습니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange 카운티에 있는 상가, $8 - $15 Million 가치, 의 건물에 전문적으로 투자하고 있습니다.
타주에 있는 부동산은 SCI Real Estate Investments, LLC, www.sciproperties.com/rds/bihocha 에서 보실수 있습니다.
부동산투자와 세법에 관한 의문이 있으시면 언제든 연락 주십시오.
여러분과 같이 성장할수 있는 좋은 부동산투자회사가 될수 있도록 노력 하겠습니다.
고맙습니다.
차비호 드림
[부동산투자] 위기가 기회
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
2008년 말 현재 미국을 포함한 세계경제가 위기에 빠져 있다는 것은 모두 잘 알고 있다. 서브프라임 주택융자로 불거진 경제 침체이기에 부동산시장은 다른 어느 산업보다 더욱 큰 어려움를 겪고 있고 아직도 주택거래의 많은 부분이 차압물건이며 상업용 부동산도 은행에서 대출을 꺼리고 있어 더욱 경색될 전망이다.
이렇듯 위기라는 말은 위험한 고비나 시기를 가르키는데 요즘같은 불안한 경기가 부동산 투자가에게는 어떻게 기회가 될수 있을까? 한가지 대답은 잘 알려진 명언대로 '기회는 준비된 자에게 주어진다' 는 것이다.
부동산 시장에 현재같은 불경기가 오면 셀러는 많아지고 바이어는 적어진다. 바이어가 건물을 사고 싶어도 감정가격이 제대로 나오지 않고 은행융자가 까다로워지기에 매매는 경색된다. 더우기 시간이 지남에따라 가격이 더 떨어지기를 기다리는 바이어 심리도 작용해 부동산 거래는 더욱 줄어들게 된다.
그런데 무슨 이유든지 부동산을 꼭 팔아야하는 경우가 있다. 가장 흔한 예로는 DDD (Death (죽음) Divorce (이혼) & Dispute (분쟁))인 경우나 은퇴후 건강악화로 부동산 관리가 어려워 팔아야 하는 경우 개발업자가 개발이 끝난 후 파는 경우 은행이 차압한 건물 또는 보험회사나 뮤츄얼펀드 회사가 소유하고 있다가 재정상 꼭 팔아야 하는 경우 등 많은 이유로 부동산은 항상 시중에 공급된다.
부동산 경기가 평균이거나 호황일 때는 수요가 많고 은행융자도 풍부해 이런 공급이 적절한 가격에 소화된다. 그러나 지금같은 극심한 불경기에는 상황이 다르다. 꼭 팔아야하는 셀러는 많은데 준비된 바이어는 숫자가 극히 한정되어 있기 때문이다.
이런 부동산 불경기 위기상황이 준비된 바이어에게 기회를 제공하는 것이다.
그렇다면 이런 기회를 잘 활용할 수 있는 준비된 바이어는 누구인가? 대답은 건물을 팔아야하는 셀러가 원하는 바이어인데 일반적으로 Ready & Willing Buyer 라는 말을 쓴다. 이뜻은 바이어가 건물을 살 돈이 준비 되어있고 가격이 맞으면 계약을 할 의도와 권리가 있는 상태를 가르킨다.
건물을 꼭 팔아야하는 셀러에게는 바이어의 능력과 의도가 가격보다 우선이다. 그럼으로 준비된 바이어는 더욱 좋은 가격에 건물을 살 수 있는 것이다.
이렇듯 위기속에 기회가 있는 것은 확실한데 어려운 일은 경제 불황으로 투자할 자본력이 없다는 것이다.
한가지 해결책은 여러사람의 자본을 합치는 방법이다. 나에게 개인적으로 20만달러가 있어도 이돈으로 투자할 수 있는 부동산은 한계가 있다. 그러나 나같은 사람 20명이 모이면 자본력은 400만달러가 된다. 400만달러 자본금에 은행융자 400만달러를 할 수 있으면 전체 투자액은 800만달러가 된다.
이렇게 800만달러가 준비된 상태에서 원하는 부동산 종류와 수익률 위치 등을 건물주와 리스팅브로커들에게 알리면 요즈음 같은 부동산 불경기에는 하루에도 수십개씩 팔려는 건물들을 받아 볼 수 있고 또 가격을 흥정할 수 있는 힘도 생긴다.
이것이 위기속에 기회인 것이다. 만약 투자가중 일부가 자신은 건물을 보고난 후에 마음에 들면 투자를 하겠다면 준비된 바이어가 되기 어렵다.
조심스러운 것은 이렇게 공동으로 돈을모아 투자하는 신디케이션(Syndication)이 좋은 기회가 될수도 있지만 잘못하면 사기를 당하거나 법적인 분쟁이 될수도 있으니 철처한 사전조사가 필요하다.
▷문의:(213)427-1123 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼 수 있습니다.
여러분도 저도 많이 웃을수 있는 좋은 한해가 되길 바랍니다.
2009년은 부동산투자의 좋은 시점이 될 수 있다고 생각 됩니다.
이번 저의 컬럼은 이런 기회를 활용할수 있는 아이디어를 적었습니다.
실제 저에게도 많은 건물이 소개되어오며 WISDOM 과 같이 공동으로 투자할 사람들을 모집하고 있습니다.
WISDOM 은 Los Angeles 와 Orange 카운티에 있는 상가, $8 - $15 Million 가치, 의 건물에 전문적으로 투자하고 있습니다.
타주에 있는 부동산은 SCI Real Estate Investments, LLC, www.sciproperties.com/rds/bihocha 에서 보실수 있습니다.
부동산투자와 세법에 관한 의문이 있으시면 언제든 연락 주십시오.
여러분과 같이 성장할수 있는 좋은 부동산투자회사가 될수 있도록 노력 하겠습니다.
고맙습니다.
차비호 드림
[부동산투자] 위기가 기회
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
2008년 말 현재 미국을 포함한 세계경제가 위기에 빠져 있다는 것은 모두 잘 알고 있다. 서브프라임 주택융자로 불거진 경제 침체이기에 부동산시장은 다른 어느 산업보다 더욱 큰 어려움를 겪고 있고 아직도 주택거래의 많은 부분이 차압물건이며 상업용 부동산도 은행에서 대출을 꺼리고 있어 더욱 경색될 전망이다.
이렇듯 위기라는 말은 위험한 고비나 시기를 가르키는데 요즘같은 불안한 경기가 부동산 투자가에게는 어떻게 기회가 될수 있을까? 한가지 대답은 잘 알려진 명언대로 '기회는 준비된 자에게 주어진다' 는 것이다.
부동산 시장에 현재같은 불경기가 오면 셀러는 많아지고 바이어는 적어진다. 바이어가 건물을 사고 싶어도 감정가격이 제대로 나오지 않고 은행융자가 까다로워지기에 매매는 경색된다. 더우기 시간이 지남에따라 가격이 더 떨어지기를 기다리는 바이어 심리도 작용해 부동산 거래는 더욱 줄어들게 된다.
그런데 무슨 이유든지 부동산을 꼭 팔아야하는 경우가 있다. 가장 흔한 예로는 DDD (Death (죽음) Divorce (이혼) & Dispute (분쟁))인 경우나 은퇴후 건강악화로 부동산 관리가 어려워 팔아야 하는 경우 개발업자가 개발이 끝난 후 파는 경우 은행이 차압한 건물 또는 보험회사나 뮤츄얼펀드 회사가 소유하고 있다가 재정상 꼭 팔아야 하는 경우 등 많은 이유로 부동산은 항상 시중에 공급된다.
부동산 경기가 평균이거나 호황일 때는 수요가 많고 은행융자도 풍부해 이런 공급이 적절한 가격에 소화된다. 그러나 지금같은 극심한 불경기에는 상황이 다르다. 꼭 팔아야하는 셀러는 많은데 준비된 바이어는 숫자가 극히 한정되어 있기 때문이다.
이런 부동산 불경기 위기상황이 준비된 바이어에게 기회를 제공하는 것이다.
그렇다면 이런 기회를 잘 활용할 수 있는 준비된 바이어는 누구인가? 대답은 건물을 팔아야하는 셀러가 원하는 바이어인데 일반적으로 Ready & Willing Buyer 라는 말을 쓴다. 이뜻은 바이어가 건물을 살 돈이 준비 되어있고 가격이 맞으면 계약을 할 의도와 권리가 있는 상태를 가르킨다.
건물을 꼭 팔아야하는 셀러에게는 바이어의 능력과 의도가 가격보다 우선이다. 그럼으로 준비된 바이어는 더욱 좋은 가격에 건물을 살 수 있는 것이다.
이렇듯 위기속에 기회가 있는 것은 확실한데 어려운 일은 경제 불황으로 투자할 자본력이 없다는 것이다.
한가지 해결책은 여러사람의 자본을 합치는 방법이다. 나에게 개인적으로 20만달러가 있어도 이돈으로 투자할 수 있는 부동산은 한계가 있다. 그러나 나같은 사람 20명이 모이면 자본력은 400만달러가 된다. 400만달러 자본금에 은행융자 400만달러를 할 수 있으면 전체 투자액은 800만달러가 된다.
이렇게 800만달러가 준비된 상태에서 원하는 부동산 종류와 수익률 위치 등을 건물주와 리스팅브로커들에게 알리면 요즈음 같은 부동산 불경기에는 하루에도 수십개씩 팔려는 건물들을 받아 볼 수 있고 또 가격을 흥정할 수 있는 힘도 생긴다.
이것이 위기속에 기회인 것이다. 만약 투자가중 일부가 자신은 건물을 보고난 후에 마음에 들면 투자를 하겠다면 준비된 바이어가 되기 어렵다.
조심스러운 것은 이렇게 공동으로 돈을모아 투자하는 신디케이션(Syndication)이 좋은 기회가 될수도 있지만 잘못하면 사기를 당하거나 법적인 분쟁이 될수도 있으니 철처한 사전조사가 필요하다.
▷문의:(213)427-1123 이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼 수 있습니다.
Tuesday, December 30, 2008
부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC•LLC 병행 바람직
안녕하십니까.
여러분 모두 좋은 연말연시를 맞으시길 바랍니다.
이번주 저의 컬럼은 현재 미국에서 부동산 도매업을 할수 있는 가장 유리한 구조를 설명했습니다.
제가 창업한 WISDOM 부동산투자회사도 이런 구조로 개인 투자가들에게 남가주 (Orange & Los Angeles 카운티) 에 있는 상가건물에 투자 할수 있는 기회를 마련하고 있습니다.
남가주 이외 지역은 제가 Marketing Director 로 있는 SCI 와 지속적으로 관계를 유지하고 있습니다.
부동산투자는 재정적 자유를 가지기에 가장 현명한 방법입니다.
그러나 개인이 소액으로 부동산에 투자해서 성공 하기에는 많은 어려움이 있습니다.
WISDOM (위즈덤) 은 시너지 효과를 낼수 있는 공동투자를 통하여 부동산투자의 장점은 살리고 단점을 보완하기위해 많은 노력을 하고 있습니다.
앞으로도 여러분의 많은 성원 부탁드리며 부동산투자에 관한 질문이 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.
Happy Holidays!!!!!
차비호 드림
부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC·LLC 병행 바람직
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
Q. 오랫동안 상가에 투자해 왔습니다. 지난 칼럼에서 LLC 혹은 TIC 형태로 부동산 도매업을 할 수 있다고 했는데 마침 좋은 상가를 좋은 가격에 매입 할 수 있는 기회가 생겼습니다.
만약 구입한 후에 TIC 혹은 LLC 형태로 지분을 쪼개서 개인 투자가들에게 소매가격 형태로 팔면 어떤 형태가 더욱 유리 한지요.
또 현재 소유하고 있는 건물도 이런 방법으로 소유권을 나누어서 팔수 있는지요.
A. 현재 가장 많이 사용되고 있는 형태는 LLC 입니다. 이유는 구성 과정에서 유연성이 많고 세금 혜택이 유리하기 때문입니다.
그러나 LLC의 단점은 해당 건물의 소유권(Grant Deed) 명의가 LLC 이름으로 되어 있기에 개인투자가들은 투자 과정과 건물의 판매 과정에서 1031 교환의 혜택을 누릴 수 없고 또 투자가 모집 과정에서 증권법(Security Law)에 저촉 될 수도 있다는 것입니다.
이 단점을 보완할 수 있는 방법이 TIC 입니다.
TIC 형태는 각 개인투자가들 지분만큼 소유권(Grant Deed)이 발급됨으로 처음에 투자 과정과 나중에 건물이 팔릴때 투자가 각자가 1031 교환을 자유롭게 할 수 있고 또 부동산으로 취급되어 제대로 조직되면 증권법에도 저촉을 받지 않을 수 있습니다.
그러나 세법에 의해 투자가 숫자가 35명 이하로 제한되어 있으며 한 TIC 소유권자가 파산을 할 경우 다른 TIC 소유주들에게 영향을 미칠 수 있으므로 SPLLC (Single Purpose LLC) 등이 고려 되어야 합니다.
가장 바람직한 형태는 TIC와 LLC를 병행하는 방법입니다.
소액 투자가 여러명이 LLC를 만들어서 이 LLC가 하나의 TIC가 되고 큰 금액 투자가는 35명 이하의 TIC로 구성되는 형태입니다.
이 방법은 35명 제한을 피할 수 있어 여러명의 소액 투자가들이 참여할 수 있고 또 투자가가 자신의 건물을 팔고 1031 교환으로 참여 할 수 있기에 많은 호응을 받고 있습니다.
그러나 조직이 복잡하고 법적인 책임이 클 수 있기에 규모가 적은 부동산투자에는 적합하지 않습니다.
현재 소유하고 있는 건물도 위의 방법으로 할 수 있습니다. 그러나 어떤 형태로 하든 개인 투자가들 사이에 건물 소유와 운영에 관한 합의서가 필요 합니다.
그럼으로 건물을 완전히 파는 경우보다 소유권의 일부를 팔아 재투자를 위한 자금확보 방법으로 많이 고려되고 있습니다.
참고로 CAP 7에 건물을 사서 개인투자가들에게 CAP 6에 쪼개 팔면 수익률은 약 17% 입니다.이는 은행융자가 없을 경우를 가정한 것인데 만약 건물가격의 50% 은행융자 했으면 레버리지(Leverage) 효과로 수익률은 30% 이상이 될 수 있습니다.
CAP 8 에 건물을 50% 융자해서 사서 CAP 6에 팔면 수익률은 60% 이상이 될 수도 있습니다.
부동산 도매업은 이처럼 수익성이 높은 사업이 될수 있지만 부동산법 세법 계약법 등 여러 분야에 전문성이 필요하고 부동산 경기 변화에 대처 할수 있는 자금력이나 전문 인력이 필요합니다.
▷문의:(213)268-9929 이글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
Biho Cha (차비호)
CPA / WISDOM 부동산투자 대표
부동산투자 컬럼 (미주중앙일보): www.bihocha.blogspot.com
TIC 부동산투자 건물: www.sciproperties.com/rds/bihocha
Tel: 213-268-9929
Fax: 213-427-0328
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA 90010
여러분 모두 좋은 연말연시를 맞으시길 바랍니다.
이번주 저의 컬럼은 현재 미국에서 부동산 도매업을 할수 있는 가장 유리한 구조를 설명했습니다.
제가 창업한 WISDOM 부동산투자회사도 이런 구조로 개인 투자가들에게 남가주 (Orange & Los Angeles 카운티) 에 있는 상가건물에 투자 할수 있는 기회를 마련하고 있습니다.
남가주 이외 지역은 제가 Marketing Director 로 있는 SCI 와 지속적으로 관계를 유지하고 있습니다.
부동산투자는 재정적 자유를 가지기에 가장 현명한 방법입니다.
그러나 개인이 소액으로 부동산에 투자해서 성공 하기에는 많은 어려움이 있습니다.
WISDOM (위즈덤) 은 시너지 효과를 낼수 있는 공동투자를 통하여 부동산투자의 장점은 살리고 단점을 보완하기위해 많은 노력을 하고 있습니다.
앞으로도 여러분의 많은 성원 부탁드리며 부동산투자에 관한 질문이 있으면 언제든 연락 주십시오.
고맙습니다.
Happy Holidays!!!!!
차비호 드림
부동산 도매업(2)…규모 크면 TIC·LLC 병행 바람직
차비호 CPA / WISDOM 부동산투자대표
Q. 오랫동안 상가에 투자해 왔습니다. 지난 칼럼에서 LLC 혹은 TIC 형태로 부동산 도매업을 할 수 있다고 했는데 마침 좋은 상가를 좋은 가격에 매입 할 수 있는 기회가 생겼습니다.
만약 구입한 후에 TIC 혹은 LLC 형태로 지분을 쪼개서 개인 투자가들에게 소매가격 형태로 팔면 어떤 형태가 더욱 유리 한지요.
또 현재 소유하고 있는 건물도 이런 방법으로 소유권을 나누어서 팔수 있는지요.
A. 현재 가장 많이 사용되고 있는 형태는 LLC 입니다. 이유는 구성 과정에서 유연성이 많고 세금 혜택이 유리하기 때문입니다.
그러나 LLC의 단점은 해당 건물의 소유권(Grant Deed) 명의가 LLC 이름으로 되어 있기에 개인투자가들은 투자 과정과 건물의 판매 과정에서 1031 교환의 혜택을 누릴 수 없고 또 투자가 모집 과정에서 증권법(Security Law)에 저촉 될 수도 있다는 것입니다.
이 단점을 보완할 수 있는 방법이 TIC 입니다.
TIC 형태는 각 개인투자가들 지분만큼 소유권(Grant Deed)이 발급됨으로 처음에 투자 과정과 나중에 건물이 팔릴때 투자가 각자가 1031 교환을 자유롭게 할 수 있고 또 부동산으로 취급되어 제대로 조직되면 증권법에도 저촉을 받지 않을 수 있습니다.
그러나 세법에 의해 투자가 숫자가 35명 이하로 제한되어 있으며 한 TIC 소유권자가 파산을 할 경우 다른 TIC 소유주들에게 영향을 미칠 수 있으므로 SPLLC (Single Purpose LLC) 등이 고려 되어야 합니다.
가장 바람직한 형태는 TIC와 LLC를 병행하는 방법입니다.
소액 투자가 여러명이 LLC를 만들어서 이 LLC가 하나의 TIC가 되고 큰 금액 투자가는 35명 이하의 TIC로 구성되는 형태입니다.
이 방법은 35명 제한을 피할 수 있어 여러명의 소액 투자가들이 참여할 수 있고 또 투자가가 자신의 건물을 팔고 1031 교환으로 참여 할 수 있기에 많은 호응을 받고 있습니다.
그러나 조직이 복잡하고 법적인 책임이 클 수 있기에 규모가 적은 부동산투자에는 적합하지 않습니다.
현재 소유하고 있는 건물도 위의 방법으로 할 수 있습니다. 그러나 어떤 형태로 하든 개인 투자가들 사이에 건물 소유와 운영에 관한 합의서가 필요 합니다.
그럼으로 건물을 완전히 파는 경우보다 소유권의 일부를 팔아 재투자를 위한 자금확보 방법으로 많이 고려되고 있습니다.
참고로 CAP 7에 건물을 사서 개인투자가들에게 CAP 6에 쪼개 팔면 수익률은 약 17% 입니다.이는 은행융자가 없을 경우를 가정한 것인데 만약 건물가격의 50% 은행융자 했으면 레버리지(Leverage) 효과로 수익률은 30% 이상이 될 수 있습니다.
CAP 8 에 건물을 50% 융자해서 사서 CAP 6에 팔면 수익률은 60% 이상이 될 수도 있습니다.
부동산 도매업은 이처럼 수익성이 높은 사업이 될수 있지만 부동산법 세법 계약법 등 여러 분야에 전문성이 필요하고 부동산 경기 변화에 대처 할수 있는 자금력이나 전문 인력이 필요합니다.
▷문의:(213)268-9929 이글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
Biho Cha (차비호)
CPA / WISDOM 부동산투자 대표
부동산투자 컬럼 (미주중앙일보): www.bihocha.blogspot.com
TIC 부동산투자 건물: www.sciproperties.com/rds/bihocha
Tel: 213-268-9929
Fax: 213-427-0328
3700 Wilshire Blvd. #455
Los Angeles, CA 90010
Monday, December 8, 2008
부동산 도매업 (Wholesale)
[부동산 투자] 부동산 도매업(Wholesale)···투자자 요구 만족시켜야 성공[LA중앙일보]
차비호/CPA·WISDOM 부동산투자 대표
기사입력: 12.07.08 15:34
우리가 소비하는 대부분의 물건들은 생산 유통 소비라는 단계을 거친다. 식품점에서 구입하는 한국 농산물도 한국에서 생산되고 수입이라는 유통(도매업)을 거치고 소매상을 통해 식탁에 올라오게 된다.
이는 식품 뿐만 아니고 금융 교육 기술 등 생활 전 분야에 적용되며 각 과정에서 종사하는 사업체는 이윤을 남기는 것이 목표이다.
이 과정중에 중요한 핵심은 마지막 단계인 소비자의 필요성(needs)을 이해하고 적당한(affordable) 가격에 제공해야 하는 점이다.
요즘 파산위기에 몰려있는 미국 자동차산업도 시작 할때는 소비자의 필요성을 적당한 가격에 충족시켜 크게 발전했지만 100여년이 지나면서 자기성취감에 도태해 후발주자인 일본이나 한국에게 소비자를 빼앗긴 상태이다. 그렇다고 자동차의 필요성이 없어진 것은 아니다.
부동산도 자동차와 같이 우리 생활에 꼭 필요하다.
다른 점이 있다면 부동산은 자동차나 컴퓨터같이 소모용으로 끝나는 것이 아니고 대부분의 경우 세월이 지나면서 오히려 가치가 증가되는 투자용이 될 수 있다는 점이다.
단기적인 경기사이클로 손해를 볼 수도 있겠지만 인간이 기본으로 추구하는 'Improving Standards of Living' 을 고려할 때 한정된 땅에서 늘어나는 인구와 경제규모 확대로 부동산 수요는 더욱 증가하여 장기적으로는 가치가 상승한다는 것이다.
가치증가 뿐만 아니라 부동산에만 주어지는 세금혜택과 은행자금이용(Leverage)은 미국에서 부동산투자시 누릴 수 있는 특혜다.
이런 투자혜택을 잘 개발하면 부동산 도매업이 가능하다.실력있고 자금력 있는 부동산전문업체가 가치가 높은 부동산을 도매 가격에 구입해서 적당한 이윤을 남기고 소비자들 즉 부동산투자가들에게 소매가격으로 파는 형태이다.
이 과정에서 부동산투자의 가장 어려운 점 중 하나인 관리 문제를 해결해 줄 수 있으면 개인투자가들에게는 더욱 바람직한 투자상품이 될 수 있다.
이런 부동산 도매업 개념이 사실 많이 있다.큰 자본력을 가지고 좋은 시기에 부동산을 묶어서(portfolio) 싼 가격에 사서 하나씩 나누어 파는 회사도 있고 또 LLC TIC Limited Partnership 혹은 주식회사를 통해 개인들의 자본을 모아 신디케이션(Syndication)을 만들어 이익을 배당하기도 하며 REIT (Real Estate Investment Trust) 같은 뮤츄얼펀드 회사로 공동이익을 추구하기도 한다.
어떤 형태로 부동산 도매업을 운영하든지 궁극적으로는 소비자(투자가)의 필요성을 장기적으로 만족시켜야 성공할 수 있다.
투자의 수익 가능성과 그에 비교한 안전도을 고려해야 하며 투자금액 정도와 필요할 경우 회수성 세금혜택과 법적 책임 등을 투명하게 밝히고 투자가의 권리와 의무를 사전에 교육 시키면 '묻지마 투자' 에서 생기는 폐단을 대부분 방지 할수 있는 부동산 도매업을 할 수 있을 것이다.▷문의:(213)268-9929
차비호/CPA·WISDOM 부동산투자 대표
기사입력: 12.07.08 15:34
우리가 소비하는 대부분의 물건들은 생산 유통 소비라는 단계을 거친다. 식품점에서 구입하는 한국 농산물도 한국에서 생산되고 수입이라는 유통(도매업)을 거치고 소매상을 통해 식탁에 올라오게 된다.
이는 식품 뿐만 아니고 금융 교육 기술 등 생활 전 분야에 적용되며 각 과정에서 종사하는 사업체는 이윤을 남기는 것이 목표이다.
이 과정중에 중요한 핵심은 마지막 단계인 소비자의 필요성(needs)을 이해하고 적당한(affordable) 가격에 제공해야 하는 점이다.
요즘 파산위기에 몰려있는 미국 자동차산업도 시작 할때는 소비자의 필요성을 적당한 가격에 충족시켜 크게 발전했지만 100여년이 지나면서 자기성취감에 도태해 후발주자인 일본이나 한국에게 소비자를 빼앗긴 상태이다. 그렇다고 자동차의 필요성이 없어진 것은 아니다.
부동산도 자동차와 같이 우리 생활에 꼭 필요하다.
다른 점이 있다면 부동산은 자동차나 컴퓨터같이 소모용으로 끝나는 것이 아니고 대부분의 경우 세월이 지나면서 오히려 가치가 증가되는 투자용이 될 수 있다는 점이다.
단기적인 경기사이클로 손해를 볼 수도 있겠지만 인간이 기본으로 추구하는 'Improving Standards of Living' 을 고려할 때 한정된 땅에서 늘어나는 인구와 경제규모 확대로 부동산 수요는 더욱 증가하여 장기적으로는 가치가 상승한다는 것이다.
가치증가 뿐만 아니라 부동산에만 주어지는 세금혜택과 은행자금이용(Leverage)은 미국에서 부동산투자시 누릴 수 있는 특혜다.
이런 투자혜택을 잘 개발하면 부동산 도매업이 가능하다.실력있고 자금력 있는 부동산전문업체가 가치가 높은 부동산을 도매 가격에 구입해서 적당한 이윤을 남기고 소비자들 즉 부동산투자가들에게 소매가격으로 파는 형태이다.
이 과정에서 부동산투자의 가장 어려운 점 중 하나인 관리 문제를 해결해 줄 수 있으면 개인투자가들에게는 더욱 바람직한 투자상품이 될 수 있다.
이런 부동산 도매업 개념이 사실 많이 있다.큰 자본력을 가지고 좋은 시기에 부동산을 묶어서(portfolio) 싼 가격에 사서 하나씩 나누어 파는 회사도 있고 또 LLC TIC Limited Partnership 혹은 주식회사를 통해 개인들의 자본을 모아 신디케이션(Syndication)을 만들어 이익을 배당하기도 하며 REIT (Real Estate Investment Trust) 같은 뮤츄얼펀드 회사로 공동이익을 추구하기도 한다.
어떤 형태로 부동산 도매업을 운영하든지 궁극적으로는 소비자(투자가)의 필요성을 장기적으로 만족시켜야 성공할 수 있다.
투자의 수익 가능성과 그에 비교한 안전도을 고려해야 하며 투자금액 정도와 필요할 경우 회수성 세금혜택과 법적 책임 등을 투명하게 밝히고 투자가의 권리와 의무를 사전에 교육 시키면 '묻지마 투자' 에서 생기는 폐단을 대부분 방지 할수 있는 부동산 도매업을 할 수 있을 것이다.▷문의:(213)268-9929
Monday, November 24, 2008
'부동산 전문가' 되면 절세 자격
부동산 소유주 - 부동산 전문가 되면 절세 자격
Q:약 3년전 부동산 경기가 좋을때 상가를 구입했습니다. 그런데 올해들어 두명의 테넌트가 장사가 되지 않는다며 렌트를 못내고 있으며 오히려 렌트비를 깎아서 재계약을 하자고 요구하고 있습니다. 주위에 상가들도 비슷한 입장이여서 나가라고 하기가 두렵습니다.
그리고 은행이자도 변동으로 했기에 많이 올라 매달 페이먼트 시 많은 손해를 보고 있습니다. 다행이 남편이 오래 의사생활을 했기에 미국병원에서 많은 월급을 받고 있어 페이먼트는 하고 있지만 상가에서 매달 생기는 손해는 의사 월급이 많다는 이유로 세금혜택을 받지 못하고 있습니다.
이런 경우 상가 운영시 발생하는 손해에 대한 세금혜택을 받을수 있는 방법이 있는지요.
A:방법은 있습니다. 두분 중 한분이 세법이 허락하는 '부동산 전문가(Real Estate Professional)' 자격을 갖추는 방법입니다.
현 세법은 감가상각을 포함한 임대부동산에서 생기는 손실은 연 2만5000달러까지 일반수입에서 상쇄 할 수 있지만 일반수입이 15만달러가 넘으면 공제 받을 수 없습니다. 이렇게 공제 받지 못한 손해는 그 다음해로 이월하여 수입이 15만달러 이하일 때까지 묶여 있거나 건물을 팔때까지 기다려야 합니다.
그러나 부동산 전문가(Real Estate Professional)로 자격을 갖추면 부동산 소유시 생기는 세금상 손해를 위에 언급한 2만5000달러 제한 없이 다른 수입과 상쇄 할수 있으며 아래 두가지의 조건을 충족하면 자격이 가능 합니다.
◇ Hours Requirement (시간 조건):
1. 자신이 하는 일중에 반 이상을 부동산에 관련된 일들을 (Qualified Real Estate Activities) 해야한다.
2. 일년에 750 시간 이상을 부동산에 관련된 일을 해야한다.
질문한 분의 경우 남편은 직업이 있으므로 질문하신 분이 위의 조건을 갖추면 좋을 것 같습니다.
◇부동산에 관련된 일들 (Qualified Real Estate Activities):
'Qualified Real Estate Activities' 란 부동산 개발 재개발 시공 구입 판매 운영 관리 리스 와 판매 등 부동산을 소유하고 운영하는 전반적인 일들을 포함하며 부동산 중개 변호사 융자 업무 등도 해당되고 이 모든 활동에 쓰인 시간이 750 시간 이상이면 됩니다.
질문한 분의 경우처럼 매달 손해가 3000달러 발생하면 1년 동안 약 3만6000달러 정도 실제 손해가 나며 일년 건물 감가상각 경비가 8만달러 이면 세금상 손해는 11만달러가 넘습니다.
현재 캘리포니아 거주인의 최고세율이 약 45%이므로 약 5만달러의 세금을 절약할 수 있습니다.
한가지 중요한 점은 750시간 이상 해당되는 일을 한 기록입니다. 이 기록은 세금 보고시 제출 하는 것은 아니지만 감사시에는 꼭 필요 합니다. 기록은 특정한 양식은 없지만 닐짜 활동 내용 (어디서 누구와 무엇을 왜) 소요 시간 등 을 자세히 기록해서 보관하는 것이 중요합니다.
▷문의:(213)268-9929 이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
중앙일보 경제 2008-11-24
Q:약 3년전 부동산 경기가 좋을때 상가를 구입했습니다. 그런데 올해들어 두명의 테넌트가 장사가 되지 않는다며 렌트를 못내고 있으며 오히려 렌트비를 깎아서 재계약을 하자고 요구하고 있습니다. 주위에 상가들도 비슷한 입장이여서 나가라고 하기가 두렵습니다.
그리고 은행이자도 변동으로 했기에 많이 올라 매달 페이먼트 시 많은 손해를 보고 있습니다. 다행이 남편이 오래 의사생활을 했기에 미국병원에서 많은 월급을 받고 있어 페이먼트는 하고 있지만 상가에서 매달 생기는 손해는 의사 월급이 많다는 이유로 세금혜택을 받지 못하고 있습니다.
이런 경우 상가 운영시 발생하는 손해에 대한 세금혜택을 받을수 있는 방법이 있는지요.
A:방법은 있습니다. 두분 중 한분이 세법이 허락하는 '부동산 전문가(Real Estate Professional)' 자격을 갖추는 방법입니다.
현 세법은 감가상각을 포함한 임대부동산에서 생기는 손실은 연 2만5000달러까지 일반수입에서 상쇄 할 수 있지만 일반수입이 15만달러가 넘으면 공제 받을 수 없습니다. 이렇게 공제 받지 못한 손해는 그 다음해로 이월하여 수입이 15만달러 이하일 때까지 묶여 있거나 건물을 팔때까지 기다려야 합니다.
그러나 부동산 전문가(Real Estate Professional)로 자격을 갖추면 부동산 소유시 생기는 세금상 손해를 위에 언급한 2만5000달러 제한 없이 다른 수입과 상쇄 할수 있으며 아래 두가지의 조건을 충족하면 자격이 가능 합니다.
◇ Hours Requirement (시간 조건):
1. 자신이 하는 일중에 반 이상을 부동산에 관련된 일들을 (Qualified Real Estate Activities) 해야한다.
2. 일년에 750 시간 이상을 부동산에 관련된 일을 해야한다.
질문한 분의 경우 남편은 직업이 있으므로 질문하신 분이 위의 조건을 갖추면 좋을 것 같습니다.
◇부동산에 관련된 일들 (Qualified Real Estate Activities):
'Qualified Real Estate Activities' 란 부동산 개발 재개발 시공 구입 판매 운영 관리 리스 와 판매 등 부동산을 소유하고 운영하는 전반적인 일들을 포함하며 부동산 중개 변호사 융자 업무 등도 해당되고 이 모든 활동에 쓰인 시간이 750 시간 이상이면 됩니다.
질문한 분의 경우처럼 매달 손해가 3000달러 발생하면 1년 동안 약 3만6000달러 정도 실제 손해가 나며 일년 건물 감가상각 경비가 8만달러 이면 세금상 손해는 11만달러가 넘습니다.
현재 캘리포니아 거주인의 최고세율이 약 45%이므로 약 5만달러의 세금을 절약할 수 있습니다.
한가지 중요한 점은 750시간 이상 해당되는 일을 한 기록입니다. 이 기록은 세금 보고시 제출 하는 것은 아니지만 감사시에는 꼭 필요 합니다. 기록은 특정한 양식은 없지만 닐짜 활동 내용 (어디서 누구와 무엇을 왜) 소요 시간 등 을 자세히 기록해서 보관하는 것이 중요합니다.
▷문의:(213)268-9929 이 컬럼은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.
중앙일보 경제 2008-11-24
Thursday, November 13, 2008
LLC 소유권과 1031 교환 – Drop & Swap
LLC 소유권과 1031 교환 – Drop & Swap
Q: 오래전에 형제와 주위분 몇사람이 모여 LLC 를 설립해서 쇼핑센터에 공동으로 투자했습니다. 근래에 투자가 중 몇분이 자신의 지분을 팔고 다른 곳에 투자 하고 싶다고 합니다. 그 동안 쇼핑센터 가격은 많이 올랐지만 재융자로 나가고 싶은 분들의 지분을 갚기에는 충분하지 않습니다.
저는 쇼핑센터를 팔고 난 후에도 계속 1031 교환으로 재투자하고 싶지만 같이 투자 한 분들의 의견은 서로 다릅니다. 이런 경우에는 어떻게하면 세금도 연기하면서 각자의 길을 갈수 있는지요?
A: 귀하의 경우는 Drop & Swap 이라는 개념을 활용하면 투자가들이 각자의 길을 가더라도 1031 교환은 가능 합나다. 공동투자시 시간이 지남에따라 투자가의 형편이나 투자목표가 달라질수 있기에 지속적으로 같은 멤버가 투자에 참여하는 것이 쉽지 않습니다. 귀하의 경우에는 아래에서 보듯이 1031 교환시 지켜야 할 4가지 조건중 마지막 조항에서 문제가 있습니다.
1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.3. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.4. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.
귀하의 현재 쇼핑센터 소유권 (Grant Deed) 은 LLC 명의로 되어 있습니다. 그럼으로 LLC가 건물을 소유하고 있는 한 같은 LLC 로 1031 교환을 해야 합니다. Drop & Swap 은 LLC 를 해체하여 (Dissolution) 소유권이 LLC 로 부터 각투자가에게 지분만큼 Grant Deed 를 재 발급함으로 (이과정이 Drop 임) 쇼핑센터의 소유권이 LLC 에서 TIC (Tenancy-in-Common: 각 투자가) 로 바뀌게 됩니다.
TIC 가 되고난 후 각 투자가는 자신의 지분만큼 1031 교환을 통해 재투자를 하여 세금을 연기 할수도 있고 (이 과정이 Swap 임) 또 해당세금을 내고 현금을 사용 할수도 있습니다. 근래에 TIC 형태의 공동투자가 인기가 있는 이유도 이런 유연성 때문 입니다.
공동투자 방법중에 LLC 와 파트너쉽은 Drop & Swap 을 통해 세금을 연기하며 1031 교환이 가능하지만 주식회사 형태로 건물을 소유핬을 경우에는 가능하지 않습니다. 이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.
이런 이유로 사업은 주식회사로 하되 부동산 소유는 주식회사로 하지 않음이 세법상 유리 합니다.반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'Pass-Through Entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월되어 세금이 연기 됩니다.
LLC 해체는 소유건물의 매매계약 이전에 하는 것이 바람직하며 IRC 761(a) 를 통해 국세청 (IRS) 에 더이상 LLC 가 아니라는 것을 알리는 것도 중요 합니다.
문의: (213) 427-1123 (이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)
Q: 오래전에 형제와 주위분 몇사람이 모여 LLC 를 설립해서 쇼핑센터에 공동으로 투자했습니다. 근래에 투자가 중 몇분이 자신의 지분을 팔고 다른 곳에 투자 하고 싶다고 합니다. 그 동안 쇼핑센터 가격은 많이 올랐지만 재융자로 나가고 싶은 분들의 지분을 갚기에는 충분하지 않습니다.
저는 쇼핑센터를 팔고 난 후에도 계속 1031 교환으로 재투자하고 싶지만 같이 투자 한 분들의 의견은 서로 다릅니다. 이런 경우에는 어떻게하면 세금도 연기하면서 각자의 길을 갈수 있는지요?
A: 귀하의 경우는 Drop & Swap 이라는 개념을 활용하면 투자가들이 각자의 길을 가더라도 1031 교환은 가능 합나다. 공동투자시 시간이 지남에따라 투자가의 형편이나 투자목표가 달라질수 있기에 지속적으로 같은 멤버가 투자에 참여하는 것이 쉽지 않습니다. 귀하의 경우에는 아래에서 보듯이 1031 교환시 지켜야 할 4가지 조건중 마지막 조항에서 문제가 있습니다.
1. 매각한 부동산의 가치와 같거나 가치가 더 큰 부동산에 재투자해야 한다.2. 매각 부동산에서 나오는 현금이 모두 재투자되어야 한다.3. 매각 후 45일 이내에 재투자할 건물을 찾아야 하며 180일 이내에 재투자를 완결해야 한다.4. 매각한 부동산의 소유주와 재투자 부동산의 소유주가 같아야 한다.
귀하의 현재 쇼핑센터 소유권 (Grant Deed) 은 LLC 명의로 되어 있습니다. 그럼으로 LLC가 건물을 소유하고 있는 한 같은 LLC 로 1031 교환을 해야 합니다. Drop & Swap 은 LLC 를 해체하여 (Dissolution) 소유권이 LLC 로 부터 각투자가에게 지분만큼 Grant Deed 를 재 발급함으로 (이과정이 Drop 임) 쇼핑센터의 소유권이 LLC 에서 TIC (Tenancy-in-Common: 각 투자가) 로 바뀌게 됩니다.
TIC 가 되고난 후 각 투자가는 자신의 지분만큼 1031 교환을 통해 재투자를 하여 세금을 연기 할수도 있고 (이 과정이 Swap 임) 또 해당세금을 내고 현금을 사용 할수도 있습니다. 근래에 TIC 형태의 공동투자가 인기가 있는 이유도 이런 유연성 때문 입니다.
공동투자 방법중에 LLC 와 파트너쉽은 Drop & Swap 을 통해 세금을 연기하며 1031 교환이 가능하지만 주식회사 형태로 건물을 소유핬을 경우에는 가능하지 않습니다. 이유는 세법상 주식회사는 자체적으로 재산을 소유하고 수입에 대한 세금을 내는 독립된 법인이기에 법인을 해체하고 소유 부동산을 주주들에게 돌려주는 과정에서 이익에 대한 세금이 발생되기 때문입니다.
이런 이유로 사업은 주식회사로 하되 부동산 소유는 주식회사로 하지 않음이 세법상 유리 합니다.반면 LLC와 파트너십은 유한책임의 법적 보호는 받지만 세법상으로는 'Pass-Through Entity' 즉 수입과 지출이 소유주의 개인 세금보고에 포함되기 때문에 해체 과정에서도 부동산에서 생긴 양도소득이 개인 소유주에게 이월되어 세금이 연기 됩니다.
LLC 해체는 소유건물의 매매계약 이전에 하는 것이 바람직하며 IRC 761(a) 를 통해 국세청 (IRS) 에 더이상 LLC 가 아니라는 것을 알리는 것도 중요 합니다.
문의: (213) 427-1123 (이 글은 www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼수 있습니다.)
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